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中国社会科学院的一份研究报告认为，由于“虹吸效应”，一些县（市）很难实现“去库存”目标。报告建议应努力释放库存需求，培育新需求，严格控制土地供应节奏。 “所谓的虹吸效应是指这些县（市）靠近地级城市，但不是同一个城市，并受到后者的虹吸效应的影响。这些县（市）的潜在住房需求相当多的人选择到地级市购买住房。“9月22日，中国社会科学院财经研究所发布了中国县经济发展研究所《报告（2016）》，说“全国大多数县（市）都属于这种情况。” 许多县经济体过度开发房地产，用于短期经济增长和金融增长。 大多数县的住房存量处于较高水平 一个地区的房地产开发在很大程度上取决于该地区的人口变化。根据上述报告，对于县域经济而言，除非位于成熟的经济圈内，否则其总体人口通常会减少。 “当然，对于该县的城镇，由于城市化进程的推进，人口可能仍会增加，但增幅可能会有所改变。”上述报告认为，从长远来看可能存在一个拐点。在这个转折点，城市人口不能继续增加甚至趋于减少。 中国社会科学院此前的一项调查发现，目前县域经济中房地产“去库存”的速度远低于政策目标，而且该国许多县（市）的商品房库存量都很高水平。 上述报告列出了几个县（市）目前的房地产建设和销售情况： 四川省南充市南部县是一个人口130万的大县，人口20万。截至2015年底，南部县城共有9159套住宅，面积为960,600平方米。已完成815套预售许可证房屋，87,600平方米。此外，在建设阶段尚未获得预售许可证的约8500套住宅楼和已获得土地使用权的住宅楼尚未启动，面积超过110万平方米，已有开发或计划未开发。 18000套，占地面积200多万平方米，消化库存时间约3 - 5年; 四川省资阳市安岳县户籍人口约160万，全县人口约35万。截至2016年3月底，全县商品房总面积约270万平方米，其中住宅房屋200万平方米，商品房70万平方米。 安徽省安庆市沪松县人口约84万，县人口约13.5万。该县商品房销售面积从2014年底的57,500平方米增加到2015年的288,800平方米，另有43.62万平方米的商品房正在建设中;湖北省监利县登记人口156万，全县人口30万。 2014年，全县商品房库存609,700平方米，其中住宅库存约47万平方米。截至2015年底，商品房库存增加至约86万平方米，住宅库存约64万平方米。 浙江省嘉兴市嘉善县常住人口57万，城市人口占56.3％。 2015年初，商品房库存为350万平方米。年内销售量为1,093,800平方米，年末下降至284万平方米。库存压力仍然相对较大。 “上述县（市）代表性强，全国许多县（市）商品房库存处于较高水平。”报告称，“去库存”仍是每个县经济所需要的一项重大任务。在未来努力工作。 “限制购买和信贷限制政策的影响，一些房地产公司的主战场逐渐从限制购买和限制资本城市转移到没有购买或贷款限制的地区或城市，导致房地产增加在三线和四线城市发展。“发展与环境研究所土地经济与房地产研究办公室副主任尚教伟表示，这些地区或城市的经济条件和人口增长不如一线城市和第二级城市那么好。等级城市。一些房地产公司没有对政策和市场变化进行深入研究，导致投资和布局不合理，导致三线和四线城市房地产股增加。 第四类县的房地产是最难卖的 根据中国社会科学院的研究，从房地产开发的角度来看，县域经济中的房地产大致可分为四类： 第一类：郊区县（城市）附近的特大城市。这些县（市）受到特大城市辐射的影响，可以在一定程度上实现与特大城市的日常通勤。他们的房地产开发与核心特大城市有一定的同步，“去库存”的目标基本可以实现。例如，北京和上海周围的许多县（市）; 第二类：县（市）与地级城市距离较近，人口众多，拥有更多的中心城市功能。这些县（市）有独立的发展空间，可能对周边地区产生一定的辐射影响。 “去库存”的目标相对容易实现，如安徽临泉县; 第三类：在房地产开发过程中，土地供应和房地产开发是相对温和的县（市）。这些县（市）在房地产供需方面有很好的匹配，库存量相对有限。 “去库存”的任务相对较轻，“去库存”的目标自然相对容易实现。但是，这种情况在该国并不普遍。 第四类是受虹吸效应影响较大的县（市）。据报道，这样的县（市）房地产销售很难，因为这样的县市离更高层次和更大规模的地级市不远，商业设施和医疗服务没有相邻地级的优势城市。此时，农民更愿意到地级市购物和医疗，这些县（市）的高中教育基本上是全球统筹。初中教育的比例也在全球范围内协调。只有小学教育的质量高于农村。优势，农民进入城市的热情享受县（市）的商业和公共服务不高，进一步削弱了农民进城的决心。 更重要的是，农民很容易进入城市，但要获得足够的就业机会并不容易。一般而言，第四类县（市）提供的就业机会不足。如果他们仍然依靠农民工获得就业机会，农民就不需要留在城市生活中。 但对于上述判断，房地产公司有自己的“小算盘”。中国社会科学院城市发展与环境研究所发布了2016年5月发布的《 2016年蓝皮书》。 “随着对三线和四线城市实施去库存刺激政策，一些住房公司已开始扩大土地储备以应对未来的可能性。已经发生的需求已经上升。“ 县域经济中的致命问题 “房地产市场发展的任何波动对经济增长和财政收入的影响都远远大于其他行业，特别是对高度依赖土地使用权转让收入和房地产营业税的县域经济。它更加明显和强大，“报告说。 根据该报告，自去年以来，县域经济采取了一系列“去库存”措施，包括制定购房补贴，增加对购房的财政支持，增加农民对购房的支持，鼓励购买货币，以及开房地产股。转变渠道，加大对房地产企业的支持力度，确保及时完成在建项目。 然而，报告认为，总体而言，县域经济仍有五个问题：房地产“去库存化”：房地产和城市人口缺乏协调发展规划，盲目发展;短期经济增长和财政资源过度发展工业发展不足，无法为城市农民提供充足的就业机会;城市服务水平滞后，抑制了农民进城的积极性;土地足以遏制房地产升值空间，无法创造投资需求。 该研究发现，县域经济的一个致命问题是它被大量的农村土地所包围。没有稀缺的土地供应。此外，农民进入城市的热情不足。该县的规模普遍较小，通勤成本几乎相同。无论是中心区还是周边区，房地产缺乏足够的升值空间，只能发挥其消费属性，但不能发挥其资产属性，不能创造大量的大中城市等投资需求者。根据上述报告，自2016年以来，全国一线甚至二线城市的房地产市场已经点燃了涨价浪潮，但许多县的房地产市场仍处于困境中，一系列“去库存”政策。在这种情况下，仍无法刺激足够的需求购买住房，这主要受到投资需求不足的影响。 针对县域经济“房屋拆迁”存在的主要问题，上述报告认为应努力释放库存需求，培育新需求，严格控制土地供应节奏。 尚家伟认为，国家层面的政策应主要针对房地产股票较高的地区或城市（主要是三线和四线城市），以便每个地区或城市都应努力实现“一线一线”一个政策，一个城市 - 一个政策“。有些城市甚至可以专门针对“一盘一策”。对于房地产库存较大的地区或城市，应取消对第二套房贷的利率和首付的限制，并解除现有城市居民购买三套以上房屋的限制。 “县域经济中房地产与大中城市房地产的最大区别在于其消费属性明显，缺乏投资属性不仅抑制了对房地产的纯粹投资需求，而且抑制了消费需求。在一定程度上。“报告建议县域经济通过供需平衡和预期管理促进房地产价格和经济发展的同步改善，特别是避免房地产的实际贬值。通过改善房地产租赁市场，房地产将发挥其投资功能，同时发挥其消费功能。 “然而，在引导房地产价格温和上涨的同时，我们必须特别注意避免房地产价格过度上涨。否则，它不仅会在一段时间内带来与大城市相同的高房价，而且从长远来看也会如此。报告警告称，大城市更有可能对房地产价格进行下调，这也将损害房地产市场的发展。 （来源：First Finance）